Injunction Filed on Florida Alien Land Law that has Potential Impact on EB-5 Investors

佛罗里达州的一项新法律被称为 参议院第 264 号法案《外国利益法, 佛罗里达州州长罗恩-德桑蒂斯（Ron DeSantis，R-FL）限制来自中国、古巴、委内瑞拉、叙利亚、伊朗、俄罗斯和朝鲜的移民在佛罗里达州购买和拥有 “不动产 ”的权利。对土地和房地产所有权（或部分所有权）最严格的限制针对的是中国公民，州长罗恩-德桑蒂斯（Ron DeSantis，R-FL）认为中国公民可能与中国共产党有联系，是国家安全的隐患。这项法律得到了佛罗里达州参众两院两党的支持，并于 5 月 8 日签署成为法律。.

该法案针对新的房地产租赁、购买或购置行为 在 7 月 1 日该法律生效后，“有关外国国民 ”可以申请移民。有关外国国民 ”是指没有通过移民签证或绿卡获得合法永久居留权的非居民移民。相关国家包括俄罗斯、伊朗、朝鲜、古巴、委内瑞拉、叙利亚，尤其是中国。.

该法禁止政府实体与来自这些 “利益相关国 ”的任何公民签订合同或向其提供经济奖励，同样，禁止在关键或军事基础设施 10 英里范围内拥有（或部分拥有）农业和其他房地产的土地所有权。这些基础设施都位于佛罗里达州的许多大城市内，因此移民无法迁入迈阿密、奥兰多、坦帕等地。此外，来自中国的外国公民 完全不能购买任何房产 在整个佛罗里达州，只有极少数例外。.

除了公然的种族主义和对宪法权利的侵犯之外，美国投资移民协会认为该法的问题还在于其措辞的广泛性，除了对财产所有权的明确限制之外，还包括了 EB-5 投资。该法可能会损害与 EB-5 项目有间接或直接利害关系的投资者，尤其是那些拥有股权的投资者。具体建筑项目的股权（即使是通过新商业企业）有可能被视为房地产资产的 “部分所有权”。. 所有权 “方面可能会迫使投资者出售他们在项目中的股份，并有可能取消他们的 EB-5 申请资格。.

除了禁止和限制购买房地产外，所有属于 “受关注的外国公民 ”的业主都必须向州政府登记其土地所有权，否则将受到严厉处罚，如高额罚款或没收土地。任何新的房产所有者还必须在伪证罪的惩罚下签署一份协议，证明自己不是外国公民，或者至少在美国拥有合法的永久居留权。.

德桑蒂斯表示 该法案通过 “抵制中国共产党在佛罗里达州的恶意影响 ”来保护国家安全。众议员大卫-博雷罗（David Borrero）（R-105）对此表示赞同，并反对美国公民自由联盟（ACLU）所声称的该法案会建立完全的 “排华区 ”的观点。. “这项法案唯一歧视的人就是中国共产党”。” 他说。. 

近年来，中国共产党的影响力引起了立法者的广泛关注，尤其是在移民系统内。美国政府问责局（GAO）甚至 在其最新报告中指出 关于 EB-5 计划，“国土安全部和其他部门表示担心极权主义政党，如中共，可能会试图利用 EB-5 计划窃取知识产权并获得对美国公司的影响力”。然而，无论是德桑蒂斯还是国土安全部，都没有公开将佛罗里达州的财产所有权与中共的影响力联系起来。 一项与佛罗里达州 SB 264 号法案极为相似的法案甚至是 今年 4 月早些时候在得克萨斯州提出, 此外，其他十个州也通过了类似的外国土地所有权限制措施。. 

这项法律将于 7 月 1 日开始生效，之后所有新购买的房产都将受到利益相关国家的限制，拥有土地所有权的居民将被迫向佛罗里达州政府报告其所有权。. 这项法律已经引起了一场诉讼 该诉讼由 AIIA 成员 DeHeng Law Offices PC 与一群在佛罗里达州生活和工作的中国公民于 5 月共同提起。他们的诉讼请求是, 沈诉辛普森案, 声称 SB 264 违反了《宪法》和《公平住房法, 以及《美国宪法》的平等保护和正当程序条款。. 

"(《世界人权宣言》) 沈 该诉讼还提请注意中国个人因违反这项新法律而受到的处罚。中国人非法获得新房产的处罚可升级为三级重罪，最高可判处五年监禁和 $5,000 的罚款。向中国个人出售房产只需缴纳 $1,000 的罚款。诉状称，由于该法律，房地产公司不愿意与中国移民做生意，这进一步影响了他们在佛罗里达州的居住。此外，诉状必然会将 SB 264 与 20 世纪初美国联邦政府和州政府通过的《排华法案》和《外国人土地法》进行比较，并提醒我们此类法律最近才被废除（在佛罗里达州，直到 2018 年才被废除）。此外 沈 lawsuit 指出，中国人在佛罗里达州购买的土地仅占 2022 年住宅房地产销售总额的 0.1%，不到外国买家购买房地产的 2%。.

6 月 6 日，DeHeng 等人申请了一项初步禁令，要求就 沈 诉讼，要求法院暂时阻止该法的实施，直至案件结案。. 

"(《世界人权宣言》) 美国公民自由联盟与德恒共同提起诉讼 他们表示，基于种族的财产登记和所有权限制 “将编纂和扩大对亚裔的住房歧视”。他们指出，该法助长了针对中国公民的种族偏见，是对中国共产党和习近平主席行为的报复，剥夺了中国移民的财务自由。该组织指出，剥夺移民经济权利的专属法律容易煽动针对这些群体成员的种族主义、反动暴力和普遍仇外心理。.

目前还不清楚这项法律是否会完全限制 EB-5 投资。 或该法律是否会对该计划产生任何影响。EB-5 可能不会受到该法律的影响，因为区域中心计划的投资者并不直接投资于一个项目，而是利用一个特殊目的实体向一个商业企业投资或借贷资本。法律中没有提到 EB-5 的名字，但在佛罗里达州的国会听证会上引起了立法者的注意。自该法律生效以来，律师、游说者、记者和顾问都对该法案可能产生的影响有不同的看法。. 

迈阿密的移民律师迈克尔-哈里斯（Michael Harris）指出，该法案并未特别提及 EB-5 投资者，但仍有可能遏制佛罗里达州的房地产开发。佛罗里达州一直以来都是 EB-5 资金的重要集散地，其中包括 目前在该州运营的所有获批区域中心的 9% 和美国企业 在 EB-5 计划中每投资 $1 即可获利 $4. .立法者甚至亲自推动在佛罗里达州进行 EB-5 投资、, 最著名的是在苏瓦尼县建造的高科技锯木厂 在 2011 年得到推广 由时任州长里克-斯科特 (R-FL).立法者将如何解释 EB-5 项目中外国股权或贷款投资的使用，以及区域中心的分离是否足以保护 EB-5 投资者免受排斥，这些都有待观察。.

哈里斯认为，一些直接的 EB-5 投资和通过区域中心进行的股权投资可能会被完全禁止。哈里斯说：“外国投资者可能会因为在佛罗里达州购置不动产可能受到的限制和处罚而望而却步，”“特别是因为从事不动产交易的中国公民可能会被要求在一段未明确规定的时间内撤资。”

根据 Harris 的说法，如果在拥有或购买相关房产的公司中的所有权少于 5%，则中国人和其他外国公民可获得豁免。这可能意味着，对于大型 EB-5 项目或在区域中心投资的项目，投资者可以不受 SB 264 法案的限制。Harris 还指出，双重国籍的公民也可能不受该法的约束，例如拥有加拿大国籍的中国公民。但他强调，立法者需要进一步明确 “在实践中如何解释'外国委托人'一词“。”

当我们了解到更多有关该法律在实践中将如何解释的信息时，AIIA 将在本博客上发布更新信息，并关注该法律的进展情况。 沈 套装。为支持我们的工作，请考虑 为我们的组织捐款 或 成为我们社区的一员. .捐赠给 AIIA 的每一美元都将用于向投资者社区宣传此类问题，支持 EB-5 投资者的法律工作，或游说美国政府提高 EB-5 计划的透明度和公平性。如对本文或 AIIA 的使命有任何问题、评论或疑虑，请使用我们的 联系表 联系我们，或 与我们的团队预约通话 了解 AIIA 能为您的 EB-5 程序做些什么。.